L’Agenzia delle Entrate ha fornito importanti chiarimenti sulle modalità di calcolo del credito d’imposta ZES Unica per gli investimenti che combinano componenti immobiliari e strumentali. La risposta n. 183 dell’8 luglio 2025 stabilisce regole precise per la determinazione dell’ammontare agevolabile quando un progetto include sia l’acquisto di immobili che di beni strumentali, introducendo il principio del “50% cap” sulla componente immobiliare.

Il Framework Normativo del Credito ZES Unica

Il credito d’imposta ZES Unica, istituito dall’articolo 16 del D.L. n. 124/2023, rappresenta uno strumento strategico per incentivare gli investimenti produttivi nel Mezzogiorno. L’agevolazione si applica alle zone assistite di Basilicata, Calabria, Campania, Molise, Puglia, Sardegna, Sicilia e Abruzzo, territori che beneficiano delle deroghe previste dall’articolo 107 del Trattato sul Funzionamento dell’Unione Europea.

La misura è stata prorogata dalla Legge di Stabilità 2025, estendendo la finestra temporale per gli investimenti effettuati tra il 1° gennaio 2025 e il 15 novembre 2025, dopo il primo periodo di applicazione (1° gennaio – 15 novembre 2024).

Il Caso di Studio: Un Investimento Misto di 870mila Euro

La società richiedente aveva pianificato un investimento complessivo di 870mila euro, così suddiviso:

• 270mila euro per l’acquisto di macchinari, impianti e attrezzature
• 600mila euro per l’acquisizione di immobili strumentali (parte attualmente in locazione più nuove porzioni)

Questo scenario rappresenta un tipico “investimento misto” che combina elementi materiali tradizionali con componenti immobiliari, richiedendo un’applicazione attenta delle regole di calcolo del beneficio fiscale.

La Regola del 50%: Limitazione della Componente Immobiliare

L’Agenzia ha chiarito che la normativa impone una limitazione fondamentale: il valore della componente immobiliare non può superare il 50% del valore complessivo dell’investimento agevolabile. Questa regola comporta due conseguenze operative cruciali:

Limitazione quantitativa: L’investimento immobiliare non può superare quello in attrezzature e impianti, garantendo che il focus rimanga sulla componente produttiva.

Esclusione degli investimenti puramente immobiliari: Il solo acquisto di edifici e terreni non consente l’accesso al tax credit, richiedendo necessariamente una componente strumentale significativa.

Calcolo Pratico dell’Investimento Agevolabile

Nel caso specifico, l’applicazione della regola del 50% produce il seguente calcolo:

Investimento strumentale: 270mila euro (interamente agevolabile) Investimento immobiliare: 600mila euro (di cui solo 270mila euro agevolabili, pari al 50% del totale) Investimento complessivo agevolabile: 540mila euro (270 + 270)

La differenza di 330mila euro (600 – 270) relativa alla componente immobiliare eccedente non può essere considerata ai fini del calcolo del credito d’imposta.

Ratio Economica della Limitazione

La limitazione della componente immobiliare riflette obiettivi di policy ben definiti:

Focus produttivo: L’incentivo mira a stimolare investimenti che aumentino la capacità produttiva e la competitività delle imprese, piuttosto che mere operazioni immobiliari.

Efficienza allocativa: La regola evita che le risorse pubbliche siano dirottate verso investimenti speculativi o di mero consolidamento patrimoniale.

Conformità agli aiuti di Stato: La limitazione garantisce coerenza con i principi europei sugli aiuti di Stato, concentrando il beneficio su attività genuinamente produttive.

Distinzione tra Investimenti Immobiliari e Non Immobiliari

La disciplina del credito ZES Unica opera una distinzione netta tra diverse tipologie di investimento:

Investimenti immobiliari agevolabili: Acquisto di terreni, realizzazione o ampliamento di immobili strumentali, purchè funzionali all’attività produttiva.

Investimenti strumentali: Nuovi macchinari, impianti e attrezzature, che costituiscono il core dell’agevolazione e non sono soggetti a limitazioni specifiche.

Investimenti misti: La combinazione dei due, soggetta alla regola del 50% per la componente immobiliare.

Implicazioni per la Pianificazione degli Investimenti

La chiarezza delle regole consente alle imprese di pianificare strategicamente i propri investimenti:

Ottimizzazione del mix investimenti: Le imprese possono strutturare i progetti bilanciando componenti immobiliari e strumentali per massimizzare l’agevolazione.

Timing degli investimenti: La possibilità di suddividere investimenti in progetti separati può consentire di ottimizzare l’utilizzo del beneficio fiscale.

Valutazione costo-beneficio: La limitazione permette alle imprese di valutare ex ante l’effettiva convenienza dell’operazione.

Aspetti Procedurali e Documentali

Per accedere al credito d’imposta ZES Unica per investimenti misti, le imprese devono:

Documentare la strumentalità: Dimostrare che gli immobili acquisiti sono effettivamente strumentali all’attività produttiva.

Rispettare i termini temporali: Completare gli investimenti entro il 15 novembre 2025 per beneficiare della proroga.

Mantenere la proporzione: Assicurare che il rapporto tra componenti rimanga nei limiti previsti durante tutto il periodo di investimento.

Coordinamento con Altri Incentivi

Il credito ZES Unica per investimenti misti si colloca in un ecosistema più ampio di incentivi per il Mezzogiorno. Le imprese devono valutare:

Cumulabilità: Verificare la compatibilità con altri incentivi regionali o settoriali.

Ottimizzazione fiscale: Considerare l’interazione con altre agevolazioni per massimizzare i benefici complessivi.

Rispetto dei limiti de minimis: Assicurare la conformità con i massimali europei per gli aiuti di Stato.

Prospettive Future e Considerazioni Strategiche

Il chiarimento dell’Agenzia conferma l’approccio rigoroso nella gestione degli incentivi per il Mezzogiorno, bilanciando sostegno alle imprese e uso efficiente delle risorse pubbliche. La regola del 50% rappresenta un modello che potrebbe essere replicato in futuri strumenti di incentivazione.

Per le imprese meridionali, la disponibilità di regole chiare e applicabili facilita la pianificazione di investimenti strutturali che combinino crescita produttiva e consolidamento patrimoniale, contribuendo allo sviluppo sostenibile del tessuto economico del Sud Italia.

La risposta dell’Agenzia dimostra come l’amministrazione fiscale possa fornire orientamenti pratici che facilitano l’accesso agli incentivi mantenendo la coerenza con gli obiettivi di policy pubblica.