Quando si parla di mutui le sorprese sono spesso dietro l’angolo. L’attenta lettura del contratto (che a volte arriva purtroppo agli occhi del sottoscrittore soltanto all’ultimo momento) può mettere il risparmiatore al riparo da futuri contrattempi, specialmente se effettuata con la supervisione di un esperto in materia o del notaio stesso che dovrà curare la stipula dell’atto. Soltanto l’esperienza di un "addetto ai lavori" può infatti aiutare a scoprire quali siano le cosiddette clausole vessatorie, ovvero le condizioni che all’interno di un contratto tra un professionista e un consumatore determinano uno squilibrio significativo a danno di quest’ultimo e delle quali si può far valere la nullità. Ecco, per esempio, cosa succede nel caso in cui una banca decida di posticipare la cancellazione dell’ipoteca.
Mutuo: cancellazione posticipata dell’ipoteca
DOMANDA
Una società Srl, ha stipulato un mutuo con una banca la quale ha inserito nel contratto la clausola che l’ipoteca la cancelleranno da 1 a 2 anni dopo il saldo di tutte le rate. Mi sono informata e mi hanno detto che alcune banche lo fanno per evitare possibili revoche. Desidero sapere se questa è una clausola vessatoria e cosa possiamo fare per ottenere il consenso immediato di cancellazione. Desidero inoltre spere se si può usufruire della legge Bersani in modo da non dover pagare nulla per la cancellazione.
(Susanna, 18 novembre)
Risposta a cura del Consiglio Notarile di Milano
La normativa relativa al quesito è piuttosto complessa e può essere sintetizzata nel modo seguente:
(1) la clausola da lei citata in effetti è vessatoria, ai sensi dell’art. 33 del D. Lgs 6.9.2009 (codice del consumo) ed è pertanto inefficace, ma solo se a sottoscriverla sia stato un "consumatore", cioè una persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale. Trattandosi di una Srl, la suddetta normativa non viene pertanto in considerazione.
(2) La clausola contrasta con la disciplina del mutuo fondiario, che consente al mutuatario di chiedere addirittura la riduzione dell’ipoteca ove venga pagata almeno la quinta parte del debito originario (art. 39 comma 5, del D. Lgs. 1.9.1993, n. 385), e quindi, a maggior ragione, la cancellazione ove il debito venga estinto integralmente; tuttavia, non è detto che abbia stipulato un mutuo fondiario e che risulti quindi applicabile la suddetta normativa.
(3) La clausola pare in contrasto anche con l’art. 1200 del codice civile, per cui "creditore deve consentire la liberazione dei beni dalle garanzie reali (e l’ipoteca è la garanzia reale per eccellenza) date per il credito e da ogni altro vincolo che comunque ne limiti la disponibilità". La norma è chiara, ma molti interpreti la considerano "derogabile" dalle parti che quindi potrebbero, d’accordo, inserire legittimamente una clausola nel contratto che preveda diversamente, come quella da lei contestata.
(4) Infine la "legge Bersani" sancisce la nullità delle clausole che rendano gravosa per il mutuatario l’estinzione del mutuo (art. 7 c.1 e 13 comma 8 duodecies dl. 31.1.2007 n. 7), e pare evidente che la conservazione dell’ipoteca sia molto gravosa per il mutuatario, che non potrebbe nel frattempo ricollocare l’immobile sul mercato. Se tuttavia, da una parte, la suddetta normativa obbliga la banca a cancellare, a propria cura e spese, l’ipoteca entro trenta giorni dall’estinzione del debito, d’altra parte introduce una novità a favore della banca la quale, se sussiste un "giustificato motivo", può legittimamente impedire, entro il suddetto termine, che la cancellazione dell’ipoteca sia effettuata e ciò anche oltre i due anni previsti dalla clausola (art. 13 comma 8 novies del dl. citato).
In conclusione: potrà legittimamente richiedere l’immediata cancellazione dell’ipoteca alla banca contestando, per quanto sopra evidenziato, la validità della clausola; tuttavia la banca, ove ritenga sussistere un giustificato motivo, potrà rifiutarsi, anche per un tempo più lungo di quanto indicato dalla clausola stessa.
Fonte : IlSole24Ore