Compravendita immobiliare: Focolaio di evasione fiscale

Più di una casa su tre viene venduta con una fetta di nero, e il resto a seguire. Quasi 7 miliardi di basi imponibili (imposte dirette e Iva) non dichiarate e 1,2 miliardi di Iva evasa. Cifre impressionanti, denunciate dalla Guardia di Finanza a seguito di operazioni condotte nel 2009 sulle compravendite e sulle intermediazioni immobiliari. Si tratta in larga misura di immobili di nuova costruzione, nel 64% dei casi sono abitazioni.

Partendo dal dato della Finanza si può risalire all’importo evaso: incrociando i dati delle statistiche catastali e dei rapporti sulle nuove costruzioni dell’Osservatorio immobiliare dell’agenzia del Territorio, da cui ricavare stime percentuali delle tipologie edificate ogni anno, con i valori medi e l’importo Iva mediamente evaso (tra il 10% e il 30% del valore). Approssimando per difetto, emerge che su circa un immobile su tre, sia residenziale che commerciale e produttivo, ha funzionato l’accordo tra venditore e acquirente. E l’erario ci ha perso 1,2 miliardi solo con l’Iva, mentre sulle imposte dirette non è possibile fare stime.

Il problema è che per gli immobili soggetti a Iva non è applicabile il meccanismo del doppio binario: dichiarare l’intero importo ma pagare le imposte (registro, ipotecaria a catastali) solo sul «valore catastale», corrispondente a un importo tra la metà e un terzo del valore di mercato. Dato che gli immobili di nuova costruzione devono invece essere dichiarati per intero e l’Iva va pagata su quell’importo, la tentazione di limare l’importo è forte. «Del resto – spiega il colonnello Flavio Aniello, comandante del nucleo speciale Entrate della GdF – c’è una perfetta concordanza d’interessi: il venditore risparmia le imposte sui redditi e l’acquirente taglia l’Iva». È notorio che in queste circostanze l’abbattimento proposto si aggira sul 30% del valore reale, e che neppure la ripresa dell’offensiva dell’agenzia delle Entrate sul «valore normale» sembra incidere sul consolidato meccanismo. E così si arriva al dato di stima: tre immobili nuovi su dieci vengono venduti in evasione d’imposta.

Risultato: una vera città sorge ogni anno con lo sconto (illegittimo) dell’Iva: 74mila appartamenti con 56mila box, 1.500 negozi, 4.200 edifici industriali e alberghi, 744 uffici, 12mila magazzini e depositi. Una città felice e operosa, tutta nuova, con 150mila cittadini che hanno evaso il fisco. Vero è che l’indagine della Gdf si è allargata su diversi periodi d’imposta ma si tratta dei risultati di un solo anno, quindi non ci si allontana troppo dal vero considerando i dati potenzialmente come riferiti a una sola annualità.

Anche i dati elaborati dal nucleo speciale Entrate, relativi al 2007-2008, nell’abito del progetto Domus, sono indicativi: partiti da una base di dati molto ampia, cioè gli scostamenti tra i mutui accesi e gli importi dichiarati, sono arrivati ad assegnare ai comandi territoriali 1.000 controlli (pochissimi, a causa dei limiti funzionali dell’impiego del personale). Il risultato è stato di quasi un miliardo di base imponibile di imposte dirette e di 110 milioni di Iva evase. «Eravamo partiti da tutte le aziende del settore costruzioni – spiega il colonnello Aniello – per poi incrociare tutti i rogiti dove comparivano come venditori quelle aziende. A questo punto abbiamo controllato se l’acquirente aveva contratto un mutuo, anche nei giorni successivi al rogito, e sono così emerse le differenze sospette». Fatte le debite proporzioni, c’è una coerenza, tra i dati del nucleo speciale Entrate e quelli del comando generale, che testimonia la gravità della situazione.

L’attività del nucleo speciale entrate, comunque, non si era fermata alle compravendite: da tre anni va avanti il progetto Pandora, che monitora la detrazione del 36% delle spese sostenute per i lavori di recupero edilizio: «In questo caso partiamo da tutte le comunicazioni d’inizio lavori presentate nell’anno – dice il colonnello Aniello – e verifichiamo le partite Iva elle imprese che occorre indicare sui bonifici di pagamento. Poi verifichiamo le dichiarazioni dei redditi e Iva delle imprese stesse». Il risultato, anche qui è impressionante: dopo i controlli il tasso di positività delle verifiche supera il 90% e ha prodotto, nel solo 2009, 36 milioni di Iva recuperata e la scoperta di 280 milioni di base imponibile delle imposte dirette occultata, con quasi 500 posizioni lavoratore irregolari emerse e ben 619 evasori totali. Il conflitto di interessi non funziona.

Fonte: Fossati Saverio da Sole 24 Ore di martedì 18 maggio 2010, pagina 33

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