Cessione di immobili strumentali: l’Ente “non imprenditore” sconta l’Iva

L’acquisto di un complesso immobiliare strumentale da parte di un ente pubblico che opera al di fuori dell’esercizio di un’attività imprenditoriale è un’operazione soggetta all’Iva ordinaria del 20 per cento. Per la contestuale cessione di un’unità abitativa non costituente pertinenza dell’immobile strumentale per natura, opera invece il regime di esenzione dall’imposta, con conseguente assoggettamento al Registro proporzionale.
Sono le precisazioni fornite dall’agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 393/E del 20 ottobre.

Il documento contiene la risposta all’interpello presentato da una società che chiede di conoscere il regime Iva applicabile alla cessione di un complesso immobiliare di interesse architettonico e storico a una Regione, che, per l’acquisto, ha esercitato il diritto di prelazione riconosciutole dall’articolo 60 del Dlgs 42/2004 (“Codice dei beni culturali e del paesaggio”). In particolare, l’istante vuole sapere quale sia il trattamento fiscale sia per l’immobile principale di categoria D/1 sia per l’unità accatastata come A/3, che costituisce parte del complesso immobiliare.

L’Agenzia, concordando fondamentalmente con la soluzione prospettata dalla società, ritiene irrilevante ai fini della determinazione del regime Iva applicabile il fatto che l’acquisto da parte della Regione sia conseguenza dell’esercizio di prelazione dal parte dell’Ente. La circostanza non influenza in nessun modo il trattamento fiscale dei beni oggetto della compravendita.

Chiarito questo punto, l’Agenzia opera una distinzione tra l’immobile strumentale classificato come opificio (categoria D/1) e l’unità immobiliare a destinazione abitativa (categoria A/3).
In generale, la cessione di fabbricati strumentali per natura, come l’opificio, è considerata esente dall’imposta sul valore aggiunto. Vi sono però alcuni casi in cui l’operazione è da ritenere imponibile ai fini Iva. Tra questi, la cessione dell’immobile nei confronti di un soggetto che non agisce nell’esercizio d’impresa. Ed è proprio l’ipotesi rappresentata nell’istanza di interpello: l’ente Regione acquista il bene fuori dall’esercizio di un’attività imprenditoriale. Il corrispettivo va quindi assoggettato ad aliquota Iva ordinaria del 20 per cento.

Per quanto riguarda invece l’unità classificata come A/3, se la stessa non rappresenta pertinenza dell’immobile strumentale, rientra nel regime di esenzione previsto per i fabbricati non strumentali. Pertanto, in applicazione del principio dell’alternatività, la cessione è assoggettata all’imposta di registro proporzionale.

Valeria Ibello – Fisco Oggi

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